在中央新一屆領導層突破性的提出“讓市場在資源配置中起決定性作用”之改革方針的時代背景下，社會資本特別是民營企業(yè)將迎來新十年大發(fā)展的春天，必將在新四化戰(zhàn)略（新型城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化與信息化）、內需拉動戰(zhàn)略、美麗中國與生態(tài)文明建設戰(zhàn)略、產業(yè)結構調整與打造中國經濟發(fā)展升級版戰(zhàn)略等核心戰(zhàn)略的落地進程中發(fā)揮更大的作用，面臨著無限的商機。

 旅游綜合體，這個與“政策導向大勢、市場消費大勢及企業(yè)轉型大勢”高度契合的熱門事物，無疑是未來十年甚至更長一段時期內的一個巨大商機，理應成為社會資本廣泛追逐的熱點。

然而，盡管旅游綜合體已經不是一個很陌生的旅游經濟概念，但由于缺乏有價值的系統(tǒng)理論研究與大量可借鑒的成功案例，故而真正熟練掌握其開發(fā)運作要領的投資企業(yè)仍相對較少，因此，非常有必要從如何真正抓住旅游綜合體這一時代商機的角度來加以深入的闡述。

基于此，本文將從“全新認識、主要挑戰(zhàn)、整體架構、理念轉型與規(guī)劃咨詢”等五個方面來系統(tǒng)闡述對于旅游綜合體的開發(fā)理解，以期對開發(fā)企業(yè)真正抓住這一商機、分享改革紅利提供有益的指導與幫助。

關于旅游綜合體的全新認識

本文從利于投資開發(fā)商理解這個獨特事物的關鍵角度，提出三個全新的認識：旅游綜合體是旅游導向區(qū)域綜合開發(fā)的最終形態(tài)、是符合時代綜合發(fā)展大勢的巨大商機、是社會資本介入旅游開發(fā)的最佳模式。

（一）旅游導向區(qū)域綜合開發(fā)的最終形態(tài)

旅游導向區(qū)域綜合開發(fā)的最終形態(tài)，即是旅游綜合體。旅游綜合體項目依據(jù)核心資源或核心產品的不同，而形成不同的類別；依據(jù)開發(fā)范圍的大小，而形成不同的規(guī)模，但其在本質上是一致的——即以旅游休閑為導向，對某個區(qū)域進行綜合開發(fā)而形成的聚集泛旅游產業(yè)與業(yè)態(tài)、配置復合旅游休閑功能與配套設施、提供綜合旅游服務的非建制型城鎮(zhèn)化區(qū)域（泛旅游產業(yè)聚集區(qū)）。

（二）符合時代綜合發(fā)展大勢的巨大商機

從表象上看，資本追逐的熱點，必定是充滿商機的領域。從本質上說，判斷一個行業(yè)或領域是否有商機，主要看兩個方面：其一，是否符合時代發(fā)展大勢；其二，是否擁有清晰盈利模式。

之所以說旅游綜合體是一個備受資本追逐的巨大商機（全國幾乎所有大型的地產開發(fā)商或旅游投資商都先后介入了旅游綜合體開發(fā)），是因為它既高度符合政策與市場大勢，又已經形成了一套非常清晰的盈利模式：

1、旅游綜合體開發(fā)，高度符合政策與市場大勢

第一，符合政策大勢：綜合發(fā)展升級版

新一屆政府提出了一系列全新的政策方針。不論是全面深化改革、發(fā)展方式轉型、產業(yè)結構調整、生態(tài)文明建設、新型城鎮(zhèn)化建設，還是美麗中國、內需拉動、文化復興、偉大中國夢，其內涵都是經濟社會綜合發(fā)展升級版。而旅游綜合體的開發(fā)與這些戰(zhàn)略方針，無一不是驚人的契合，因而必定成為政策支持的重點方向——社會資本在決策是否介入某個領域的投資時，首先要看的，無疑正是該領域是否符合中央及地方政策支持的大勢。這也是旅游綜合體備受資本追逐的大前提所在。

第二，符合市場大勢：休閑養(yǎng)生大需求

首先，改革開放三十余年以來，中國中產階級規(guī)模不斷擴大，其財富大幅增加形成新的人口紅利——消費紅利，“有錢有閑思休閑”，加之擁有新潮消費觀念且敢于引領消費潮流的85后、90后群體逐步成為不可忽視的主流消費群體，由此引發(fā)了文化旅游消費與旅游休閑度假需求的爆發(fā)式增長；

其次，是伴隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的深入推進，城市居民飽受愈加嚴重的工業(yè)病、城市病、社會病（如霧霾、擁擠、忙碌、壓力、水污染、食品問題等）的多重困擾，從而引發(fā)了城里人逃離城市奔向郊野的巨大休閑養(yǎng)生需求——這種現(xiàn)象在周末與節(jié)假日時期表現(xiàn)尤為突出，而汽車的不斷增長與交通的不斷升級為居民在城市與郊野之間便捷對流創(chuàng)造了越來越好的現(xiàn)實條件；

再次，是中國老齡化社會到來引發(fā)的健康而富裕的銀發(fā)群體龐大的中高端養(yǎng)老度假需求；

最后，在市場供給方面，目前還存在著城市居民不斷增長的旅游休閑養(yǎng)生需求與目的地旅游綜合配套設施建設嚴重不足的矛盾。

上述四個方面，是旅游綜合體成為巨大商機的現(xiàn)實基礎。

2、旅游綜合體開發(fā)，具備清晰盈利模式

雖然旅游綜合體的開發(fā)在中國還不是非常成熟，但目前也已經出現(xiàn)了不少成功的案例，由此在現(xiàn)實中已經逐步形成了比較清晰的盈利模式——即以地產銷售為快速盈利核心，以旅游經營為持續(xù)盈利保障，以產業(yè)發(fā)展為基礎盈利支撐，以土地一級開發(fā)為增值盈利根本，以戰(zhàn)略合作為多元盈利延伸的總體盈利結構。這是旅游綜合體作為巨大商機的根本所在，因為投資的本質正是：什么賺錢，就干什么。

地產銷售的盈利——快速性

旅游經營的盈利——持續(xù)性

產業(yè)發(fā)展的盈利——基礎性

一級開發(fā)的盈利——增值性

戰(zhàn)略合作的盈利——多元性

由此可見，旅游綜合體的最佳盈利模式絕不是單一的“旅游經營＋地產銷售”的結構，而是多元復合的盈利模式——也唯有按照這樣的多元復合盈利模式來指導旅游綜合體項目的實際開發(fā)與運營，才能夠切實贏得這個巨大商機所帶來的優(yōu)厚回報。

（三）社會資本介入旅游開發(fā)的最佳模式

社會資本但凡介入了旅游開發(fā)領域——不論是進行旅游地產開發(fā)，還是進行旅游項目打造，亦或是參與旅游公共配套建設，甚至是從旅游角度介入新型城鎮(zhèn)化建設，最終都應該也必將落實到旅游綜合體這一特殊的具體形態(tài)上來——這是社會資本介入旅游開發(fā)領域乃至新型城鎮(zhèn)化與農業(yè)現(xiàn)代化建設的最佳模式；因為政府政績訴求、企業(yè)逐利訴求、三農升級訴求和游客體驗訴求共同決定了唯有以旅游綜合體的模式來打造旅游項目，才最有可能發(fā)揮出資源的綜合價值潛力，才最有可能獲得優(yōu)厚的開發(fā)回報，才最有可能實現(xiàn)政府、企業(yè)、游客與百姓的四方共贏。