【康養(yǎng)溫泉+花海+休閑度假小鎮(zhèn)】眉山田園岷東國際旅游度假區(qū)綜合開發(fā)項目策劃及概念性規(guī)劃

委托方：四川信合地產(chǎn)

設(shè)計時間：2015年

項目規(guī)模：1500畝

項目簡介：眉山——成都的衛(wèi)星城

1.進(jìn)士之鄉(xiāng)——兩宋期間，共有886人考取進(jìn)士，史稱“八百進(jìn)士”

2.中國詩書城——南宋大詩人陸游曾贊曰“孕奇蓄秀當(dāng)此地，郁然千載詩書城”

3.國家園林城市——全市森林覆蓋率達(dá)45.7%，城區(qū)綠化率達(dá)37%。

4.東坡故鄉(xiāng)——北宋文學(xué)家、書畫家“三蘇”的故鄉(xiāng)

5. 國家星火計劃農(nóng)村信息化試點市

  

四川眉山休閑旅游地產(chǎn)項目策劃思路

一．  項目思考（THINKING）

1.   旅游開發(fā)模式：

a)   資源開發(fā)類：需要知名度高的景區(qū)，屬于旅游目的地。不適合我們項目。

b)  接待開發(fā)類：需要依托大型知名景區(qū)，不作為旅游目的地。不適合我們項目，離我們項目最近4A黑龍?zhí)�，峨眉山都是比較遠(yuǎn)。（七里坪屬于此類）

c)   參與開發(fā)類：地理位置優(yōu)越，靠近大城市，有自己獨特特色，文化特色、建筑特色，獨特的文化體驗以及生活體驗為一體的核心吸引力。這個是我們項目重點考慮的方向。

本項目——多元復(fù)合型：1、城市休閑板塊  2、休閑度假  3、城市旅游板塊  4、養(yǎng)生旅游

2.          旅游地產(chǎn)的四種類型：

a)    自然資源依托型——風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)（本項目自然資源一般，自然風(fēng)光比不過川西，如有溫泉也算一種自然資源，同時也是本項目特色）

b)   新舊城類型——特色古鎮(zhèn)（與本項目相關(guān)，古鎮(zhèn)比不過周邊，只能在創(chuàng)新打造特色風(fēng)情小鎮(zhèn)方向重點考慮）

c)    主題樂園型——迪斯尼樂園小鎮(zhèn)（造價太高，匯報周期長）

d)   行業(yè)依托型——拉斯維加斯、博鰲（當(dāng)?shù)靥厣�行業(yè)是泡菜，同旅游地產(chǎn)結(jié)合難度太大，有風(fēng)險）

3.          產(chǎn)業(yè)群體系：

旅游度假小鎮(zhèn)的盈利點——旅游地產(chǎn)

a)    以旅游資源為核心（核心是溫泉？風(fēng)情小鎮(zhèn)？還是其他？）

b)   依托旅游資源打造休閑度假理念

旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機——形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費磁力和就業(yè)磁力。

4.              項目定位思考：

1.    文化旅游小鎮(zhèn)——溫莎小鎮(zhèn)，濃郁的文化氛圍與氣息，泰晤士隔岸為英國最有名的伊頓公學(xué)，是英國貴族學(xué)校中最杰出的代表，多數(shù)畢業(yè)生直接進(jìn)入牛津、劍橋。我們項目周邊同樣有大量大學(xué)，有岷江資源。

2.    田園之上——普魯旺斯薰衣草風(fēng)情及法國南部休閑農(nóng)莊享樂主義，當(dāng)?shù)氐匦蔚孛餐�法國南部普魯旺斯有很大的相思度，氣候是否可以？（主打溫泉、理療、特色花卉、田園風(fēng)光），但是周邊雙流縣薰衣草基地、石象湖郁金香基地、新津縣花舞人間是否同我們項目有很大雷同。

海德堡——是德國著名古堡名城，同時因海德堡大學(xué)聞名，直到今天仍是德國乃至歐洲的一大科研基地。哲學(xué)家小徑，景色優(yōu)美、環(huán)境幽靜，因歌德等詩人、作家、音樂家、哲學(xué)家經(jīng)常在這條路上散步、思考。我們項目地有東坡文化。

c)  以水出名——依云小鎮(zhèn)（溫泉理療為主），有法國人最引以為自豪的則是他們的醫(yī)療溫泉。依云小鎮(zhèn)是法國南部臨近日內(nèi)瓦湖的一個療養(yǎng)小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)最著名的是療養(yǎng)中心和SPA會所，注重醫(yī)生處方療養(yǎng)和美容瘦身SPA結(jié)合。世界女子高爾夫球賽事--依云大師賽，依云大師賽美女如云 ，成為小鎮(zhèn)除水之外的另外一張名片。我們項目來打造最適宜溫泉醫(yī)療養(yǎng)生的小鎮(zhèn)為一個方向。運動板塊為輔來結(jié)合網(wǎng)球、馬術(shù)等戶外高端運動。

二． 游客來源（TOURTISTS ORIGIN）

1.        游客從哪里來？

a)    眉山市當(dāng)?shù)赜慰停好忌疆?dāng)?shù)氐氖忻袷琼椖康闹饕�消費群體，預(yù)計占到游客總量的70%-80%。近年來眉山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市民迫切需要一處環(huán)境優(yōu)雅，別具特色的旅游度假之地。而周邊成都、樂山、雅安等人文景區(qū)近些年來已經(jīng)對當(dāng)?shù)厝诵纬闪藢徝榔�勞。市民們迫切的需要交通時間成本低、新鮮的、戶外的當(dāng)?shù)芈糜味燃俚亍?/span>

b)   成都游客：眉山——成都的衛(wèi)星城，距成都僅60公里，車程1小時，乘城際輕軌到成都18分鐘。預(yù)計來自成都的游客將占到20%-30%。根據(jù)調(diào)查成都人60%在國慶等長假選擇外出旅游，其中有93.1％的市民選擇了本省旅游景點。同時，花費較少、距離又近的成都周邊景點成為居民閑暇時外出的首選。而表示將自己出游的市民比例高達(dá)96.9％，選擇跟隨旅行社的僅3.1％。（未來家庭自駕游將成為主要的旅游形式）

2.        哪些游客來？

家庭式出游為主要消費群體，我國旅游產(chǎn)品正由觀光型產(chǎn)品向度假型轉(zhuǎn)變，長線旅游開始轉(zhuǎn)向短線旅游，周末、節(jié)假日家庭式度假是旅游市場的主導(dǎo)趨勢。不同家庭結(jié)構(gòu)出游時，三口之家的親子出游所占比例最高為54 % , 其次為三代同堂家庭占27%，夫妻二人家庭出游占13 %，最后為單身家庭。

a)   親子出游——財富漏斗效應(yīng)使兒童成為家庭的核心

l  當(dāng)前我國0-14歲以下兒童2.6億，占總?cè)丝?8.5%； 我國兒童消費在家庭總支出中所占比例超過33%，全國0-14歲孩子年消費總量過萬億元；

l  兒童消費市場性質(zhì)從保障基本生活消費發(fā)展到成長性消費的新階段。（在旅游的過程中使孩子身心都受到教育，加強孩子與家長的娛樂互動，本項目可參考爸爸去哪了里面的悠波球、山地自行車、平底滑板車等互動項目。）

b)  三代同游——我國男性60歲、女性55 歲以上的老年人已達(dá)1. 33 億，并以每年3. 2 %的速度增長，旅游是最適宜“有閑 + 有錢”階層人士的活動。綜合我國居民收入持續(xù)增長及人均壽命不斷延長兩種趨勢, 老年人無疑是越來越大的旅游市場。項目可提供養(yǎng)生閣、茶莊、紅酒園、老年人會所、SPA等老年人熱衷的活動。

c)   夫妻二人游——主要為新婚期并無子女負(fù)擔(dān)的家庭，這種年輕的家庭更傾向于現(xiàn)代富有生活氣息的度假旅游地。由于現(xiàn)在的年輕人并不是一結(jié)婚就準(zhǔn)備要孩子, 新婚期的時間越來越長,因而可將這類家庭視作潛力巨大的旅游者群體。蜜月酒店、浪漫的度假莊園、購物街是消費者的首選。

三． 核心吸引力（HIGHTLIGHTS）

1.        歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)（EUROPE TOWN）

歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)是我們對項目的基礎(chǔ)定位，經(jīng)市場調(diào)查研究，眉山周邊成都、樂山、雅安等地多數(shù)為古典文化為賣點的地產(chǎn)商品，眉山在此類產(chǎn)品中明顯處于劣勢，川渝地區(qū)也從不缺少古典文化的旅游產(chǎn)品，這些都對當(dāng)?shù)厝巳狈ξ�引力。我們需要尋找的是差異化產(chǎn)品，充滿了燦爛陽光、幽靜湖水、優(yōu)雅建筑、浪漫小徑的歐式小鎮(zhèn)會對眉山人有更大的吸引力。

A.                                                      歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格研究

a)      地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)——歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、希臘、意大利這些國家南部沿海地區(qū)的住宅，純樸的顏色紅瓦白墻，眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景的欣賞點的長度，另一方面利用風(fēng)道的長度增加對流，形成穿堂風(fēng)這樣被動式的降溫效果。

優(yōu)勢：地中海風(fēng)格建筑集古典與浪漫于一身，骨子里的陽光、高貴與人文深得全世界廣大中高層階層人士的喜愛與認(rèn)可。地中海風(fēng)格非常適用于獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

劣勢：地中海風(fēng)格小鎮(zhèn)多搭配大面積水系，景觀對水系要求較高，同時輔以大面積開敞的庭院。

b)     英倫風(fēng)情小鎮(zhèn)——英倫風(fēng)情建筑作為一種尊貴生活的代表符號，往往伴隨著很濃的教堂氣息，給人以莊重、神秘、嚴(yán)肅的感覺。屋頂坡度較陡，多重人字形坡屋頂，窗戶的尺寸一般都比較小, 局部屋頂及墻面有磚工精美的或真或假的紅磚砌的煙囪。體型簡潔，進(jìn)深較大，空間靈活適用，外立面以灰、米、棕色調(diào)為主。整座建筑樸素清新中透出雍容閑雅。

優(yōu)勢：在近年來英倫風(fēng)情別墅一直是市場上非�；鸨�的建筑風(fēng)格，英倫建筑藝術(shù)感強烈，建筑中的塔樓、城堡元素給人以莊嚴(yán)肅穆的感覺。紳士風(fēng)度翩翩的英倫風(fēng)的服飾也在全世界煥發(fā)著永恒的魅力。

劣勢：窄小的窗戶對建筑內(nèi)部采光帶來了不利的影響，英倫建筑一般進(jìn)深較大，對建筑內(nèi)部空間利用提出了考驗。英倫風(fēng)包裝需要對項目軟件進(jìn)行全方位的提升，如服飾、娛樂活動、音樂等。

c)      托斯卡納風(fēng)情小鎮(zhèn)——源于意大利中西部托斯卡納地區(qū)，是世界四大園林風(fēng)格之一。托斯卡納風(fēng)格是鄉(xiāng)村的，簡樸的，但更是優(yōu)雅的，它是建筑與大自然有機結(jié)合。其風(fēng)格在建筑外觀上，通過采用天然材料，如石頭、木頭和灰泥來表現(xiàn)建筑的肌理。托斯卡納風(fēng)格的建筑通常在入口處設(shè)置富有戲劇性的塔或是圓形大廳，庭院內(nèi)設(shè)有噴泉、壁式、壁爐、鐵藝圍欄、百葉窗等等。(成都號稱“中國唯一的時尚創(chuàng)意歐式小鎮(zhèn)”的麓鎮(zhèn)就是托斯卡納風(fēng)情小鎮(zhèn)。)

優(yōu)勢：景觀環(huán)境優(yōu)美，其標(biāo)志性的橄欖樹、葡萄園、挺拔如劍的劍松以及古老的莊園是托斯卡納的符號，是當(dāng)代人們尋求悠然、浪漫、溫暖情懷的最好居所的精神寄托。

劣勢：建筑容積率較低，前期資本投入較大，需要強調(diào)植被的搭配。

2.        溫泉度假（HOTSPRING）

溫泉旅游是國內(nèi)目前流行的形式，可以作為本項目的一個主要賣點。旅游者以體驗溫泉、感受溫泉沐浴文化為主題，達(dá)到養(yǎng)生、休閑、度假為目的的時尚旅游。這個市場同樣也需要溫泉旅游開發(fā)商尋找合適開發(fā)模式來順應(yīng)市場和形勢的發(fā)展。

溫泉旅游項目的經(jīng)典開發(fā)模式主要有：特色溫泉景區(qū)模式——“特色溫泉+景區(qū)”、溫泉會議中心模式——“溫泉+會議休閑”、溫泉休閑樂園模式——“溫泉+運動游樂”、溫泉康復(fù)基地模式——“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”、溫泉生態(tài)莊園模式——“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”、溫泉度假社區(qū)模式——“溫泉+旅游地產(chǎn)”。

溫泉度假社區(qū)模式——“溫泉+旅游地產(chǎn)”： 由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢，往往能夠以“養(yǎng)生休閑”特色在地產(chǎn)市場上形成巨大的競爭力。因此，“溫泉+旅游地產(chǎn)”模式成為全國絕大多數(shù)溫泉度假村最優(yōu)先考慮的開發(fā)模式之一。

溫泉旅游打造要點：

a)  溫泉與自然觀光相結(jié)合——與森林資源、山水風(fēng)光相結(jié)合、沙灘和陽光等相結(jié)合（本項目并無合適的自然資源可利用開發(fā)）；

b)  溫泉與運動游樂相結(jié)合——

l  溫泉+水上游樂活動，典型案例：北京溫都水城的水空間、被稱為“中國動感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉浙江武義清水灣·沁溫泉等；

l  溫泉+高爾夫，典型案例：上海太陽島高爾夫溫泉旅游度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津?qū)氎嬷榻�帝景溫泉度村等�?/span>

l  溫泉+綜合游樂典型案例：珠海海泉灣；

c)  溫泉與飲食文化相結(jié)合——溫泉+特色飲食——旅游者在浸泡溫泉之后體力消耗較大，需要及時補充食物，而旅游地的特色餐飲服務(wù)，既可以增加溫泉旅游開發(fā)的綜合收益，也可以為溫泉旅游增添新的內(nèi)容。溫泉旅游地的特色餐飲有兩個基本要求，一是重視餐飲的形式，二是強調(diào)餐飲的保健性。典型案例：臺灣“湯圍溫泉”

d)  溫泉與養(yǎng)生藥膳相結(jié)合——天沐溫泉推出了溫泉鴨、溫泉酥鴿、溫泉水鱉、溫泉蒸蛋、溫泉燜雞等系列養(yǎng)生菜肴。

e)  多樣性溫泉浴——在日本本州島的箱根鎮(zhèn)，有一家Yunessun溫泉館。在館內(nèi)有25種特殊的溫泉，包括古羅馬溫泉浴、土耳其桑拿浴、深海浴等等。

3.      櫻花（SAKURA）

近幾年，櫻花在我國園林中的應(yīng)用呈上升趨勢，各景區(qū)、公園以及道路兩旁、街心綠化廣泛栽植櫻花，同時各類櫻花專類園紛紛建成，而且櫻花也走進(jìn)了大學(xué)校園、生活小區(qū)、辦公區(qū)的綠化中。櫻花為落葉喬木，花白色或粉紅色，花期4月，持續(xù)約50天，與葉同放或葉后開花，春天賞櫻逐漸成為人們春游的首選。

櫻花的主要種植形式：

a)   建立櫻花專類園——櫻花專類園，一般稱為“櫻花園”。每當(dāng)櫻花開時節(jié)，滿園燦爛如霞。

b)  櫻花群植——除櫻花專類園外，櫻花在景區(qū)、庭園中也可以群植。三五成從或者跟多群植，均可形成美麗的景觀效果。

c)   櫻花孤植——櫻花樹形高大瀟灑，較適宜在園林中孤植欣賞。草坪上，雪松前及景墻邊等環(huán)境，櫻花孤植均可得到良好的觀賞效果。

d)  櫻花依塔伴庭——我國造園大多以建筑為主體，而好樓又須好花映。櫻花浪漫輕盈，掩映于亭臺樓閣間，既可豐富藝術(shù)構(gòu)圖，又可協(xié)調(diào)周圍環(huán)境的自然景觀。

e)   櫻花臨水點橋——垂枝櫻花枝條自然下垂，瀟灑飄逸，是配置水景的重要植物之一。水景是中國園林重要組成部分，可謂無水不成景。溪流淙淙，垂櫻弄影，輕點橋欄，堪然如畫。而且櫻花飄飛時，落英浮水，動靜相宜。除了垂枝櫻，有些直枝櫻臨水，景觀效果也很好。

f)    景墻植櫻——景墻在庭園中是不可缺少的，景墻植櫻，可謂“滿園春色關(guān)不住，半樹櫻花出墻來”。櫻枝出墻，其景自出。

g)  櫻花行道樹和街心綠化——櫻花的一些品種（日本關(guān)山，然井吉野等）樹形高大，是櫻花行道樹和街心綠化的優(yōu)良品種。 

h)   制作櫻花盆景——櫻花制作成盆景，別有一番韻味。東湖櫻花園在2006年、2007年櫻花節(jié)期間展出了大型櫻花盆景，受到了同行和游客的好評。

匯報現(xiàn)場（諾獅程總向眉山市泯東書記、市規(guī)劃局劉局長、信合地產(chǎn)劉總現(xiàn)場匯報田園泯東國際度假區(qū)策劃規(guī)劃）

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