養(yǎng)老地產(chǎn)——運(yùn)營模式

     中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會(huì)的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。

     養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式的構(gòu)建十分關(guān)鍵，其運(yùn)營模式的構(gòu)建主要有以下形式：

     （1）“養(yǎng)老文化"概念營銷模式；

     （2）產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式 ：老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)；

     （3）租、售、反按揭組合入住模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)——開發(fā)模式

     對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。一方面實(shí)地考察了許多國內(nèi)外的養(yǎng)老項(xiàng)目，對(duì)其發(fā)展模式及特征進(jìn)行了深入研究；另一方面接觸了一些準(zhǔn)備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，市場(chǎng)的狀況和趨勢(shì)。通過對(duì)這些國內(nèi)外養(yǎng)老項(xiàng)目的梳理和借鑒，總結(jié)15種適應(yīng)于當(dāng)前國內(nèi)市場(chǎng)的養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)模式，希望與大家共同探討。

與社區(qū)共同建設(shè)

模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

      綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。

      綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過程中會(huì)不斷老化這一因素——老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會(huì)逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時(shí)，可以居住在一般的養(yǎng) 老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護(hù)理時(shí)，可以選擇入住護(hù)理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施。

      通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會(huì)選在城市近郊或郊外。此時(shí)可以選擇低密度的開發(fā)形式，實(shí)現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等

      綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。

模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

      一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

      開發(fā)時(shí)一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團(tuán)，以營造社區(qū)的歸屬感。

模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

      據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合中國現(xiàn)階段國情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。

      普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

      普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對(duì)象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護(hù)車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對(duì)外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對(duì)外經(jīng)營，同時(shí)也便于對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。

模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

       據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對(duì)既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

       此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)。

與相關(guān)設(shè)施并設(shè)

模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

      目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)��?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

      與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的 養(yǎng)老居住需求。

模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

      養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)�養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓

      與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高知老年群體的亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售。

與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合

模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

      養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

      此類項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù) 管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。

      一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項(xiàng)目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意對(duì)養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新。

模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓

      在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

       由于城區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格較高，開發(fā)者通常會(huì)選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品(圖9)，使出租對(duì)象多樣化，從而降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨(dú)立的出入口，以便單獨(dú)管理。

與國際品牌接軌

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施

      一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場(chǎng)，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對(duì)低廉的國家拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對(duì)于中國而言，能夠借此機(jī)會(huì)引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費(fèi)。

模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式

      最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪鴥?nèi)推行和實(shí)現(xiàn)，例如引進(jìn)國外老年運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。

以其他方式轉(zhuǎn)型

模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

      保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)

      在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。

模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

      在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)�用舊酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施

      可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻，比較適合進(jìn)行改建。隨著中國的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來。

      這種開發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強(qiáng)，內(nèi)部墻體移位相對(duì)靈活，更有利于進(jìn)行改建。

總結(jié)

      總的來說，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，提出養(yǎng)老地產(chǎn)的新思維，首先是拿來主義行不通，通過調(diào)研了像日本、臺(tái)灣、美國、歐洲來看，覺得他們的東西做的非常好，如果直接搬來看到是不合適的，就做了一些深入的研究，包括對(duì)空間的比較、餐飲、服務(wù)等等進(jìn)行比較以后，其實(shí)有很大的不同。應(yīng)該擺脫既定的思維模式去創(chuàng)新，不要認(rèn)為搞了坡道、加了扶手就算是老人設(shè)施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內(nèi)容并不只是扶手和坡道。做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，政策當(dāng)前確實(shí)是沒有完全到位，一些法律法規(guī)以及規(guī)劃建設(shè)方面的政策也沒有給出特別清晰的政策。還有規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)也不足，這種情況下比如說一味的快上或者建的很大型，將來真的這個(gè)產(chǎn)業(yè)大家就會(huì)覺得還有很多問題，所以剛開始盡量做的認(rèn)真一點(diǎn)，慢慢發(fā)展就好。

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